Rubrique Juridique : L’investissement locatif dans l’immobilier neuf
Placer son argent, créer des revenus complémentaires, préparer sa retraite, transmettre son patrimoine, défiscaliser… Les raisons d’investir dans le locatif diffèrent selon le profil des investisseurs.
De multiples possibilités existent : on peut investir dans l’immobilier ancien et profiter des déficits fonciers ou du dispositif Borloo, Malraux, investir avec l’usufruit locatif et le démembrement de propriété ou bien encore investir dans le neuf avec le dispositif Pinel ou dans les résidences de service.
Sur les pistes. Appartement T4 en duplex, haut de gamme, vendu sur plan – 440 000 € FAI.
L’investissement dans le neuf présente certains avantages par rapport à l’ancien.
Tout d’abord le neuf se distingue par ses performances énergétiques, grâce à des matériaux isolants et à une conception pensée pour limiter les besoins en consommation. De plus, l’immobilier neuf s’accompagne de plusieurs assurances contractées par le promoteur, dans l’hypothèse où le bien nécessiterait des travaux. Un logement neuf est d’autant plus susceptible de prendre de la valeur qu’il ne nécessite pas de travaux de rénovation, pour offrir des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d’envisager une plus-value. En outre, un achat dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2 % à 3 % du prix du logement, contre 6 % à 7 % dans l’ancien) et d’une exonération de taxe foncière durant les 2 premières années.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation incitent également à investir dans l’immobilier neuf : le dispositif Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.
La Loi Pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel pour relancer la construction de logements neufs en France. Il remplace la défiscalisation Duflot depuis le 1er septembre 2014 et est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Il vous permet de déduire une partie du prix du logement directement de vos impôts à condition d’être mis en location nue pendant 6 ans au minimum : 12% si vous louez six ans, 18% si vous louez neuf ans et 21% si vous louez douze ans. L’avantage se calcule sur un plafond maximum de 300.000 €. La déduction atteint donc 36.000, 54.000 ou 63.000 € selon les cas. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds : loyers et ressources des locataires. A noter : vous pouvez louer à vos ascendants et descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation.
Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui de réduire ses impôts de 11 % du montant de l’investissement dont la base de calcul ne dépasse pas 300.000 € pour 9 ans d’engagement de mise en location, et de récupérer la TVA immobilière (20 %). L’avantage maximal représente 33.000 € sur neuf ans, soit 3.666 € par an. Pour en bénéficier il faut investir dans une résidence de service c’est-à-dire acheter un lot dans une résidence proposant des services à ses utilisateurs. Il peut s’agir de résidences pour étudiants, de maisons de retraite ou d’établissements de soins de suite. L’investisseur loue ensuite son bien par bail commercial à un exploitant.
On distingue la location bénéficiant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard de la location meublée classique possible en résidence de services. L’investisseur peut opter pour l’un ou l’autre de ces deux dispositifs.
Se placer sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de vos recettes locatives les charges (intérêts d’emprunt notamment) et de pratiquer des amortissements (vous déduisez des loyers une partie du prix du logement). Du coup, vos revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d’années. Il n’y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Précautions à prendre dans les 2 cas : Le gestionnaire de la résidence se charge de l’entretien et perçoit les loyers qu’il vous reverse. C’est sur lui que repose l’équilibre de l’opération. Ses références, sa solidité financière, ses garanties doivent impérativement être passées au crible. De même qu’il faut également veiller à ne pas surpayer le logement.
Sandy Guyonnet, diplômée Notaire.
