Rubrique juridique : l’achat sur plan
Acheter dans un programme neuf, c’est se porter acquéreur d’un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée. La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) se déroule en trois grandes étapes pour protéger au mieux les intérêts de l’acheteur.
Les avantages d’un achat sur plan sont très nombreux : aucun travaux à prévoir pour longtemps, la possibilité de personnaliser votre logement en amont, tout le confort moderne, des équipements performants et économes en énergie – si vous achetez un logement labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation), vos charges de chauffage et d’eau chaude, seront divisées par trois. En outre, vos frais de notaires seront moins élevés que dans l’ancien (de l’ordre de 3 % du prix de vente contre au moins 7 % autrement).
PREMIÈRE ÉTAPE : LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RÉSERVATION
Préalablement au contrat définitif, un contrat de réservation, est conclu. Le vendeur vous réserve votre logement moyennant le versement d’un dépôt de garantie. Son montant est plafonné et dépend de la date prévisionnelle de la signature du contrat de vente définitif (montant maximal de 5 % dans le cas d’une signature dans un délai d’un an et de 2 % si la signature est prévue dans un délai de un à deux ans). Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours (à compter de la remise du contrat signé) pendant lequel vous pouvez changer d’avis sans avoir à fournir de motif.
DEUXIÈME ÉTAPE : LA SIGNATURE DU CONTRAT DE VENTE DÉFINITIF CHEZ LE NOTAIRE
Ce contrat vous est remis au moins un mois avant la date de signature ; ce délai vous permet de faire part au notaire de vos remarques éventuelles. Si la vente n’a pas été précédée d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours pour revenir sur votre engagement.
Le paiement du prix de votre logement se fait en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échelonnement du paiement est fixé par la loi (des pourcentages sont fixés aux différentes étapes de la construction). Le premier versement intervient à la signature du contrat de vente, son montant étant fonction de l’avancement des travaux à cette date. Si votre projet est financé par un prêt immobilier, les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur, de l’architecte en charge du suivi des travaux ou du notaire.
Pour protéger l’acquéreur du risque éventuel d’arrêt du chantier avant l’achèvement complet, la loi oblige le promoteur à fournir l’une des garanties suivantes :
la garantie d’achèvement de l’immeuble fournie par un organisme d’assurance ou par un établissement bancaire.
La garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.
TROISIÈME ÉTAPE : LA RÉCEPTION DES TRAVAUX
Le promoteur fixe une date de réception des travaux. A partir de cette date courent les différentes garanties : de parfait achèvement, biennale et décennale. Lors de la réception des travaux, il appartient à l’acquéreur de signaler les désordres apparents et d’exiger du vendeur la mise en conformité.
A l’issue de la visite approfondie de votre logement, un procès-verbal de réception est établi.
Trois possibilités : :
vous ne constatez aucun défaut d’exécution : vous acceptez la réception du logement sans réserve et payez le solde du prix ;
vous constatez des défauts de conformité (par exemple, absence d’un placard, pose d’un mauvais revêtement de sol, etc.) ; vous faites des « réserves » dans le procès-verbal pour lister les défauts. Vous avez alors le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque ou notaire) jusqu’à la mise en conformité complète de votre logement. Toutefois le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés à l’issue de la livraison;
vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d’habiter le logement : vous pouvez refuser la réception (il n’y a, dans ce cas, pas de remise des clés et pas de paiement du solde tant que les réparations n’ont pas été effectuées).
La livraison emporte le transfert de propriété du bien au profit de l’acquéreur.
Par Sandy Guyonnet, diplômée Notaire, [email protected]
