Rubrique juridique : Investir dans un vignoble

Depuis quelques temps déjà, les investisseurs étrangers venus des 4 coins du monde s’intéressent aux grands crus classés. Le droit de la vigne est un droit complexe et très spécifique. Qu’il s’agisse de constitution de société, de modification, de succession, de cession, d’acquisition, de contrats particuliers, de donation, de fermage… Toute décision concernant une propriété viticole nécessite une analyse détaillée et une réflexion particulière.

Avantages fiscaux

L’investissement vinicole présente un avantage fiscal sous forme d’une réduction de base ISF.

• Si les biens sont professionnels, la totalité de l’investissement vinicole du contribuable sort de sa base ISF.
• Si les biens sont non professionnels, l’investissement vinicole du contribuable n’est exonéré d’ISF qu’à hauteur de 75% jusqu’à 102 717€ et à 50% au-delà.

Types d’acquisitions

• L’acquisition de biens viticoles (ex : un fonds agricole, des parcelles cultivées etc.).
• L’acquisition de parts de sociétés viticoles (notamment : SCEA, SCEV, GFA, GIEE ou encore les sociétés coopératives agricoles).

Les opérations d’acquisition dans le domaine vinicole s’avèrent complexes car chaque opération est soumise au contrôle du préfet et de la SAFER*. Préalablement à l’acquisition d’un domaine agricole, il est nécessaire d’obtenir du préfet une autorisation d’exploiter. A noter : les modifications de la structure d’une société qui ne visent pas directement à un agrandissement de l’exploitation initiale ne sont pas soumises à une demande préfectorale préalable.

Droits de la SAFER

Les SAFER, qui sont désormais investies du droit de préemption de manière permanente, doivent être informées du projet de cession d’un bien vinicole deux mois avant la vente. Un silence de 2 mois de la SAFER équivaut à un refus de préempter.

La SAFER n’est pas liée par le prix proposé par l’acquéreur potentiel. Elle peut accepter l’offre de vente, mais en proposant un prix qui lui parait plus raisonnable. Si le vendeur n’a ni accepté l’offre de la SAFER, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal aux fins de révision du prix, dans les 6 mois après la réponse de la SAFER, alors il sera réputé avoir accepté l’offre de la SAFER au prix proposé.

Depuis la loi d’avenir, les cessions de parts sociales de sociétés vinicoles peuvent également être acquises à l’amiable par la SAFER.

Pour toute question relative aux transactions de vignobles, Xavier Routurier est notre expert, vous pouvez le contacter à l’agence Leggett Immobilier de Saint-Emilion : 6, place Bouqueyre, 33330 Saint-Emilion. Tél. 05 57 55 06 06 –  email : [email protected].

Sandy Guyonnet, diplômée notaire

*SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural