RUBRIQUE JURIDIQUE : les risques d’une entrée en jouissance anticipée ou retardée

En principe la prise de possession du bien acheté intervient lors de la signature de l’acte notarié concomitamment au transfert de propriété et donc des risques (assurance du logement : dégât des eaux, incendie, vol, prise en charge des impôts locaux ; règlement des charges de copropriété). Cependant nombreux sont les acquéreurs qui une fois leur accord de principe de prêt obtenu, souhaitent commencer des travaux ou entreposer des meubles.

Mais cette pratique est à bannir tant dans l’intérêt du vendeur que de celui de l’acquéreur…

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En effet le vendeur court le risque principal d’avoir un occupant sans droit ni titre dans les lieux si finalement l’acte définitif n’est jamais signé. L’acquéreur peut en effet se voir refuser son prêt après étude complète de son dossier. Le vendeur risque alors de se retrouver de surcroît avec un bien en chantier si l’acquéreur a déjà commencé des travaux, et même une demande d’indemnisation pour les travaux effectués. En outre, si l’acquéreur est confronté à un dégât des eaux suite à un orage par exemple, ou s’aperçoit d’un défaut de construction, il peut refuser de signer l’acte de vente.

L’acquéreur quant à lui risque de ne pas se faire rembourser les travaux réalisés en cas de non-réalisation de la vente et de devoir au contraire indemniser le vendeur pour le temps passé dans les lieux….

La signature d’une convention d’occupation précaire n’est pas une solution miracle. En effet, si l’acte notarié de vente n’est pas signé et que l’acquéreur se maintient dans les lieux au terme de la COP, le propriétaire devra assigner en expulsion le potentiel acquéreur – devenu occupant sans droit ni titre – devant le Tribunal d’instance.

Il est plus rare que le vendeur souhaite rester dans le logement vendu au-delà de la signature de l’acte notarié mais ce cas de figure se rencontre lorsque le vendeur fait construire et que la livraison de la maison neuve est reportée ou lorsque la signature de l’acquisition du vendeur est reportée. Dans ce cas, c’est l’acheteur qui court le risque d’une non-libération des lieux à la date prévue dans l’acte notarié. Le notaire procèdera donc au séquestre d’une partie du prix pour protéger l’acquéreur et ne la reversera au vendeur qu’à la libération des lieux.

Sandy Guyonnet, Diplômée Notaire

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